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 토지거래허가제

토지거래허가제 부동산공법에서도 나오지만 법령 및 실무에서도 나온다. 일석이조를 노린다.

▣ 토지거래허가제

⑴ 토지거래허가제： 허가구역 내에서 계약체결 전 시장 등이 계약내용 적합성을 심사하여 허가여부 결정, 허가구역 해당 여부 ⇨ 토지이용계획확인서

① 효력：효력규정, 유동적 무효, 2년 이하 징역 또는 30/100에 상당하는 금액이하의 벌금

② 지정지역：투기적 거래성행, 지가 급격 상승하는 구역 및 우려되는 구역

③ 지정권자：건설교통부장관

④ 허가대상：일정규모 이상 토지(≠건물)에 관한 소유권․지상권 유상이전 설정계약․예약

⑤ 당사자 공동신청, 처리기한 15일, 불허가시 ⇨ 이의신청, 매수청구

⑵ 특례

① 간주：허가권자의 협의․통보시 허가간주

② 배제되는 주요한 경우 등

〈토지거래허가를 받아야 하는 경우와 받지 않아도 되는 경우〉

허가를 받아야 하는 경우	허가를 받지 않아도 되는 경우
∙토지에 관한 소유권․지상권의 유상 이전 또는 설정 계약 및 예약 ∙대물변제계약이나 예약, 양도담보계약 ∙가등기담보나 매도담보 설정계약 ∙판결(이행판결)에 의한 취득 ∙화해조서․조정조서에 의한 취득 ∙비업무용 부동산공매에 의한 토지취득 등 ∙부담부 증여, 유저당계약	∙건물에 대한 소유권 이전계약 ∙전세권․임차권․저당권 설정계약 ∙사용대차와 같은 무상계약 ∙상속, 유증, 사인증여 등 ∙민사집행법에 의한 경매 ∙비업무용 부동산공매 시 3회 이상 유찰된 경우 ∙압류부동산 공매에 의한 취득 ∙점유로 인한 시효취득 등

⑶ 타 법률과의 관계

① 허가구역 내 농지로 토지거래허가를 받으면 농지취득자격증명이 불필요하다.

② 토지거래허가를 받으면 부동산등기특별조치법상의 검인이 의제 된다.

ꁰ 토지거래 허가구역 안의 농지를 경매로 취득하는 경우에는 허가는 필요치 아니하나 농지취득자격증명은 필요하다.

⑷ 유동적 무효와 관련된 주요 판례내용

①허가를 받을 것을 전제로 하여 체결된 매매계약은 확정적으로 무효가 아니라 허가를 받기까지 유동적 무효의 상태에 있다. 그러나 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적인 무효로 유효로 될 여지가 없다. 허가를 전제로 계약을 체결한 당사자는 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 협력할 의무가 있다.

②허가를 받기 전에는 무효이므로 각 당사자는 계약에 기한 이행청구를 할 수 없다. 즉, 계약내용에 따를 의무가 없다. 유동적 무효의 상태에 있는 동안에는 계약금 등을 무효를 이유로 부당이득반환청구를 하지 못한다.

③ 허가를 조건으로 계약을 체결하였으나 허가구역지정이 해제된 경우에는 소유권이전등기 신청시 허가증을 첨부할 필요가 없다. 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효가 되므로 새로이 거래계약을 체결할 필요는 없다.

④ 토지거래허가구역 내의 토지매매에 있어서도 계약금계약에 기한 해제는 가능하다.

⑤ 불허가가 된 때에는 무효로 확정된다. 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효가 되므로 새로이 거래계약을 체결할 필요는 없다.

⑥ 토지와 지상건물을 일괄하여 매매한 경우 토지에 대한 매매거래 허가가 있기 전에 건물만의 소유권이전등기를 명할 수는 없다.  토지에 대한 거래허가가 있어 그 매매계약의 전부가 유효한 것으로 확정된 후에 토지와 함께 이전등기를 명하는 것이 옳다.

⑦ 중간생략등기의 합의 하에 최종 매수인과 최초 매도인을 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최초 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하였더라도 그러한 최종 매수인 명의의 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다.

1. 중개업자가 토지거래허가구역내의 허가대상 토지에 대한 매매계약을 중개하면서 거래당사자에게 설명한 내용 중 옳은 것은? (판례 등에 의함)                                         (제15회 공인중개사)

① 허가구역의 지정기간이 만료된 경우 재지정이 없더라도 소유권이전등기를 신청하여 소유권을 취득하기 위해서는 토지거래허가증이 첨부되어야 한다.

② 매수인이 자신의 명의로 등기하지 않은 채 다시 제3자에게 매도하고 제3자에게 직접 이전등기를 한 경우에도 이전등기에 미등기전매에 대한 합의가 있고 실체적 권리관계에 부합하면 이전등기의 효력은 유효하다.

③ 허가를 받지 않고 매매계약을 체결한 경우 2년 이상의 징역 또는 계약체결 당시의 당해 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처해진다.

④ 건물도 함께 매매계약을 체결한 경우 토지거래허가를 받지 못하면 건물만의 소유권이전등기청구는 특별한 사정이 없는 한 할 수 없다.

⑤ 계약금만 지급한 상태라도 매도인이 계약금의 배액을 지급하면서 계약을 해제할 수 없다.

정답: 4번, ① 허가구역의 지정기간이 만료된 경우 만료된 다음날에 지정의 효력이 해제되므로 소유권이전등기를 신청하여 소유권을 취득하고자 하는 경우 토지거래허가증을 첨부할 필요는 없다. ② 매수인이 자신의 명의로 등기하지 않은 채 다시 제3자에게 매도하고 제3자에게 직접 이전등기를 한 경우에 미등기전매에 대한 합의가 있고 실체적 권리관계에 부합한다고 하더라도 이전등기의 효력은 무효이다. ③ 2년 이상 ⇨ 2년 이하 ⑤ 토지거래허가구역 내의 토지매매에 있어서도 계약금계약에 기한 해제는 가능하다.

테마7 농지취득자격증명제

최근에 집중적으로 출제되었다. 점검하고 넘어가야 한다. 농지를 취득코자 한다면 농지취득자격증명은 필수적으로 알아야 한다.

▣ 농지취득자격증명제

① 농지취득자격증명：농지 소유권 이전등기 시 필수첨부서류

경자유전원칙 ⇨ 농지취득자격증명 ⇨ 농업경영 미이용 ⇨ 농지처분 통지 ⇨ 농지처분 명령(매수청구) ⇨ 이행강제금 부과(20/100 토지가액, 매년)

ꁰ 통작거리 제한 철폐로 거주지역 제한 없음.

② 농지취득자격증명 대상농지는 법적 지목이 아니라 실제의 토지현상 기준임.

③ 도시계획구역 내 주거․상업․공업지역 내 농지는 취득자격 증명 불필요

④ 녹지지역 내 농지는 취득자격증명을 요하나 도시계획사업에 필요한 농지는 면제됨.

⑤ 농업인은 물론 신규농업종사자도 취득자격증명 필요

  신청 당시 농업경영을 하지 아니하는 자가 자기의 농업경영에 이용하고자 농지를 취득하는 경우 당해 농지취득 후 농업경영에 이용하고자 하는 농지의 총면적이 고정식 온실 등의 경우에는 330m² 이상, 논․밭 등의 경우에는 1,000m² 이상일 것

⑥ 매매, 증여, 경매, 공매, 판결, 조서로 취득 시 농지취득자격증명이 필요함.

경자유전원칙에서 예외인 주요한 경우

1. 국가 또는 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우

2. 교육법에 의한 학교, 농림부령이 정하는 공공단체 등이 그 목적사업을 수행하기 위하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

(2.-1) 주말․체험농장(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년성 식물을 재배하는 것)을 하고자 농지를 소유하는 경우

3. 상속(상속인에게 한 유증 포함)에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

4. 8년 이상 농업경영을 하던 자가 이농하는 경우 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우

5. 담보농지를 취득하여 소유하는 경우

6. 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 소유하는 경우

7. 농지전용협의를 완료한 농지를 소유하는 경우 등

⑦ 경자유전의 원칙에서 예외가 되는 경우에는 원칙적으로 농지취득자격증명이 없어도 된다. 그러나 교육법에 의한 학교, 농림부령이 정하는 공공단체 등이 그 목적사업을 수행하기 위하여 농지를 취득하여 소유하는 경우, 주말․체험목적의 농지소유, 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 소유하는 경우에는 농지취득자격증명이 형식적 요건으로 있어야 한다.

⑧ 농지의 소유상한：농업진흥지역 밖의 농지는 농가 당 5만m²를 초과하여 소유하지 못한다는 규정은 2003년 1월부터 시행된 개정 농지법에서 삭제되었다. 그러나 이농․상속․주말․체험영농 등 예외적으로 농지소유가 허용되는 비농업인의 농지소유상한은 계속 유지된다.

㉠ 상속에 의하여 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 아니하는 자는 그 상속농지 중에서, 8년 이상 농업경영을 한 후 이농하는 자는 당시 소유농지 중에서 1만m² 이내의 것에 한하여 이를 소유할 수 있다.

㉡ 주말․체험영농을 하고자 하는 자는 1,000m² 미만의 농지에 한하여 이를 소유할 수 있다. 이 경우 면적의 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총면적으로 한다.

⑨ 농지취득자격증명발급 신청 및 절차：농지취득자격증명을 발급 받고자 하는 자는 농지취득자격증명발급신청서에 농업경영계획서를 작성하여 농지 소재지를 관할하는 시․구․읍․면장에게 그 발급을 신청하여야 한다.

㉠ 농지취득 시 농지관리위원 확인절차 폐지：신규 영농참여 촉진을 위해 농지취득자격증명 발급 신청 시는 농지관리위원 확인절차를 폐지하여 농지취득절차를 간소화하였다.

㉡ 농업경영계획서 작성면제：다음의 경우에는 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 그 발급을 신청할 수 있다.

•시험․연구․실습지 목적으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

•주말․체험영농 목적으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

•농지전용 허가를 받거나 신고한 자가 농지를 소유하는 경우 등

㉢ 농지취득자격증명의 발급：시․구․읍․면장은 농지취득자격증명발급의 신청이 있는 때에는 그 신청을 받은 날부터 4일 이내에 요건에 적합한지의 여부를 확인하여 이에 적합한 경우에는 신청인에게 농지취득자격증명을 발급하여야 한다.

주말농장용 농지소유 허용

도시인의 주말․건강․취미․체험농장을 위한 농지소유가 허용되었다. 헌법의 경자유전원칙 실현을 위해 농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 농업인 등만 소유할 수 있도록 농지법에서 농지취득을 제한함에 따라 도시민의 주말․취미․체험영농을 위한 소규모 농지소유가 제한되었으나 개정 농지법에서는 도시민의 여가수요 흡수를 통한 농촌활력증진 및 소규모 농지거래 활성화를 위하여 비농업인이 세대 당 1,000m² 미만 농지를 주말․체험영농을 위해 취득하여 소유할 수 있도록 하였다.

1. 개인이 아닌 법인의 경우에는 주말․체험영농 목적의 농지취득이 제한된다.

2. 주말․체험영농 목적으로 취득하는 농지(세대 당 1,000m² 미만)는 임대․휴경 등을 할 수 없다. 위반시는 당해 농지를 처분하여야 한다. 다만, 인근 농업인에게 농작업을 위탁하거나, 농지법령에서 정하는 ‘정당한 사유’로 휴경하거나 임대한 경우에는 농지처분의무가 면제된다.

3. 도시민 등 비농업인이 주말․체험영농을 하고자 농지를 취득하려면 농지취득목적을 주말․체험농장으로 기재하여 농지소재시 시․구․읍․면에서 농지취득자격증명을 발급 받아(농업경영계획서 없이 발급신청 가능) 소유권에 관한 등기를 신청할 때 이를 첨부하여야 한다.

4. 농지취득과 관련하여 거주제한과 통작거리 제한은 없으며, 경지정리 및 진흥지역 여부에 불문하고 주말농장용 농지소유가 가능하다.

5. 여러 지역에 분산하여 취득하는 것도 가능하다. 다만, 취득 후 세대원 전부가 소유하게 되는 농지의 총면적이 1,000m² 미만이어야 한다.

2. 다음은 중개업자가 농지거래중개를 하면서 설명한 내용이다. 바르게 설명한 것은?

                                                    (제11회 공인중개사 일부수정)

① 상속인에게 유증한 농지를 취득하여 소유하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급 받지 않아도 된다고 설명하였다.

② 민사집행법상 경매에 의하여 농지를 낙찰 받은 경우에는 농지취득자격증명을 발급 받지 않아도 된다고 설명하였다.

③ 농지법의 개정으로 인하여 농지취득자격증명을 발급 받기 전에 농지관리위원 2인 이상의 확인을 받지 않아도 된다고 설명하였다.

④ 농지를 농업 외에 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 먼저 전용승인을 받거나 전용신고를 한 후에 취득하여야 한다고 설명하였다.

⑤ 농지를 취득한 후에 농사를 직접 짓지 않아 농지처분통지를 받은 후에는 반드시 농지를 처분하여야 하나, 처분하지 않을 경우에는 처분할 때까지 6개월마다 강제이행금을 부과한다고 설명하였다.

정답: 3번, ①상속인이 유증으로 취득한 경우에는 농지취득자격증명이 필요치 않으나 유증한 농지를 취득하는 경우에는 농지취득자격증명이 있어야 한다. ② 발급 받아야 한다. ④ 취득한 후에 전용허가를 받아도 된다. ⑤ 1년마다 이행 강제금이 부과된다.

3. 농지매매를 중개할 때 중개의뢰인에게 설명한 것으로 가장 옳은 것은?   (제15회 공인중개사 수정)

① 중개업자는 주말․체험영농을 위해 농지를 취득하고자 하는 서울특별시 거주자 A에게 도시민의 경우에는 1천㎡ 미만의 농지를 취득할 수 있다고 설명하였다.

② 중개업자는 농지전용을 위해 관할관청에 농지전용허가를 신청한 경우 관할관청의 불허가 등의 통지가 별도로 없는 경우에는 허가를 득한 것으로 볼 수 있다고 설명하였다.

③ 중개업자는 현재 농작물을 경작하고 있지 않더라고 공부상 지목이 전, 답, 과수원으로 표시되어 있는 경우에는 농지법상의 농지로 취득할 수 없다고 설명하였다.

④ 중개업자는 지적법상의 지목이 임야인 토지인 경우에는 형질변경을 하지 않더라도 다년생식물재배에 이용된다면 농지로 취득할 수 있다고 설명하였다.

⑤ 중개업자는 농지를 취득하기 위해서는 농지소재지 관할군수가 발급한 농지취득자격증명서를 첨부하면 취득할 수 있다고 설명하였다.

정답: 1번, ② 농지전용을 위해 관할관청에 농지전용허가를 신청한 경우 관할관청의 불허가 등의  통지가 별도로 없는 경우에 허가를 득한 것으로 볼 수는 없다. ③ 농지라 함은 전, 답, 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성식물재배지로 이용되는 토지를 의미한다. ④ 지적법상의 지목이 임야인 토지로서 그 형질변경을 하지 아니하고 다년생식물재배에 이용되는 토지는 농지에서 제외된다. ⑤ 농지를 취득하기 위해서는 농지소재지 관할 시장․구청장․읍장 또는 면장이 발급한 농지취득자격증명서를 첨부하여야 한다.

테마8 분양권 전매

분양권 전매는 실무시험 단골 메뉴는 아니나 언제든지 출제될 수 있는 분야이므로 잘 정리를 해 두어야 한다.

▣ 분양권 전매

① 분양권 전매의 의의： 주택법 규정에 의하면 분양계약을 체결한 자는 분양권을 전매할 수 있다. 그러나 투기과열지구내에서는 일정기간 전매가 금지된다

㉠ 분양권은 소득세법상으로는 ‘주택을 취득할 수 있는 권리’이다. 일반적 의미에서 분양권이란 청약통장을 통해 당첨 받은 아파트의 입주권을 말하며, 이것을 아파트에 입주하기 전에 권리형태로 제3자에게 파는 것을 분양권 전매라고 한다.

㉡ 분양권은 환금성이 뛰어나고 거래비용이 적은 장점이 있다.

㉢ 분양권 전매 중개 시 원칙상 실납입 대금(프리미엄 포함)을 기준으로 중개수수료 받는다.

㉣ 분양계약을 체결하기 전 당첨권 상태에서 전매는 불법이다.

㉤ 분양권전매 제한기간

ⓐ 투기과열지구안에서 건설․공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매제한 기간 : 투기과열지구안에서 건설․공급되는 주택의 입주자모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 다음 각호의 어느 하나의 기간에 도달한 때를 말한다.

  1.「수도권정비계획법규정에 의한 수도권, 충청권(대전광역시․충청남도 및 충청북도)의    행정구역에 속하는 지역의 경우 : 당해 주택에 대한 소유권이전등기를 완료한 때. 이 경우    전매제한기간은 5년을 초과하지 아니한다.

  2. 제1호 외의 지역의 경우 : 1년

ⓑ 분양가상한제 적용주택 및 당해 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매제한 기간: 분양가상한제 적용주택의 입주자모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 다음 각호의 어느 하나의 기간에 도달한 때를 말한다.

  1. 「수도권정비계획법」규정에 의한 과밀억제권역 및 성장관리권역의 경우 : 5년

  2. 제1호 외의 지역의 경우 : 3년

② 일반 분양권 전매절차

㉠ 분양신청 ⇨ 아파트 당첨

㉡ 분양계약 체결(당첨자 ↔ 건설회사)

㉢ 분양권 매도의뢰 ⇨ 분양권 매도접수처리

ⓐ 분양권자의 진정성 확인

ⓑ 권리제한 사항 확인(가압류․가처분 등－건설회사를 통해)

ⓒ 납입내역 및 연체 여부 확인

ⓓ 대출내역 확인(대출유무, 승계가능, 대출금액․이율․금융기관․기간 등)

㉣ 분양권 매매계약 체결(분양권 매도인 ↔ 분양권 매수인)

㉤ 분양권 매매계약서 검인(부동산 소재지 관할 시․군․구 지적과)

㉥ 대출승계동의서 발급(대출이 있는 경우)

㉦ 명의변경

㉧ 대출승계 절차 완료

㉨ 잔금 납입

㉩ 공사완료 ⇨ 건설회사 명의 소유권 보존등기

㉪ 소유권 이전등기(건설회사 ⇨ 분양권 잔금 납입자)

③ 분양권 전매 시 유의사항 및 세금관계

㉠ 일반분양권 전매가 아니라 재개발 조합원 지분권 전매는 절차가 다르므로 유의

㉡ 공사 중단 유의

㉢ 미분양이 많은 아파트나 할인판매 아파트․마이너스 프리미엄 아파트는 이유 확인

㉣ 분양권 당첨자 또는 매수자가 전매를 하였고 전매차익이 있으면 양도소득세 납부대상

㉤ 양도소득세는 실 거래가격을 기준으로 납부

㉥ 250만원 기본공제 혜택을 받을 수 있으나 장기보유공제혜택 대상은 아님.

㉦ 분양권 보유기간․양도차익에 따라 양도소득세 납부, 미등기전매 세율이 적용되는 것은 아님.

㉧ 잔금을 받은 날이 속한 달의 말일 기준으로 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 가서 양도세 예정신고를 하고 세금을 납부하면 세액의 10% 감면된다.

㉨ 명의변경 없는 분양권 전매는 미등기전매로 간주되지 않는다.

㉩ 잔금을 납부한 자부터 등기의무가 발생하므로 분양권을 처분하고자 하는 자는 잔금납부 전에 분양권을 전매하여야 한다(잔금납부 전 전매 시 등록세․취득세 등 등기비용 발생치 않음)

 

가져온 곳: [bbkim4u]  글쓴이: 팔뚝걷고 바로 가기