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취득세 등록세 감면혜택은 일반분양 공동주택에만 있습니다.
신축주택에 대한 취득세 등록세 감면혜택에 대해서 오해하는 부분이 있습니다.
감면혜택은 일반분양 공동주택에 한하고 혜택을 받으려면 취득세와 등록세를 납부하는 시점에 무주택 세대주이어야 합니다.
재건축및 재개발 조합원 아파트, 주택조합 아파트는 신축 공동주택이더라도 취득세와 등록세 감면혜택이 없습니다.
예를 들어 12평초과~18평이하의 경우 주택건설사업자로부터 최초로 분양받은 경우 50% 취득세 등록세 감면혜택을 받으려면 잔금을 지급한날로부터 30일이내에 취득세를 납부하는 시점에 무주택 세대주이어야 합니다.
또 잔금 지급일로부터 60일이내에 등기를 해야하는데 등기를 하기전 등록세를 납부하는 시점에 무주택 세대주이어야 감면혜택을 받을수 있습니다.
비과세와 100% 감면은 다릅니다
비과세란 소득이 있어도 세법상 과세대상 소득으로 보지 않는 것을 말합니다. 1가구 1주택자 양도세 비과세요건을 충족한 경우 양도차익이 아무리 많더라도 양도세를 내지않아도 됩니다. 세무서에 양도세 신고도 불필요합니다. 또 비과세이므로 농어촌특별세도 과세되지 않습니다.
반면 감면은 과세대상 소득으로 보되 해당 세금을 일정부분 깎아 주는 것을 말합니다. 양도세 신고도 해야 합니다. 100% 감면받더라도 농특세를 납부해야 합니다.
따라서 비과세와 100% 감면은 같지 않으며 비과세가 훨씬 유리한 것입니다.
보유세 납부의무자는 과세기점 소유자 입니다
현재 재산세와 종합토지세로 이원화된 보유세가 종합부동산세 시행을 계기로 통합될 예정입니다.
보유세 납부의무자는 현재 과세기점인 매년 6월 1일 현재 소유자에게 있습니다. 예를 들어 잔금납부일을 기준으로 6월 2일 매도했다면 매도자가 납부해야 하는 것입니다.
보유세가 내년에 1차로 지방자치단체에 기초세율로 납부하는 재산세와 2차로 국가에 내는 종합부동산세로 개정돼도 과세시점의 소유자가 납부할 책임이 있는 것은 변함이 없습니다.
1년에 한번만 양도하는 것이 좋습니다
1년에 1인당 1회에 한해 2백50만원씩 양도소득 기본공제를 해줍니다. 또 양도소득이 누진과세되지 않아 절세에 유리합니다.
예를 들어 2년이상 보유한 주택 2채에 양도소득이 각각 3천만원, 4천만원이 발생했다면 한해에 한가구씩 팔면 양도세율이 각각 18%이지만 한해에 두채를 모두팔면 양도소득 7천만원(3천만원+4천만원)에 대해 양도세율이 27%가 적용됩니다. 이때 두 번째 매도 주택에 대해서는 기본공제 혜택도 받을수 없습니다.
다만 대세하락 등으로 세금부담보다 가격손실이 크다면 무작정 기다리기 보다는 과감한 매도전략이 필요합니다. 또 먼저 양도한 재산은 양도차익이 발생하고 나중에 양도한 재산은 손실이 발생한다면 양도시기를 한해로 하는 것이 좋습니다.
부부 공동명의로 하면 양도세가 줄어듭니다
양도세는 부부라고 하더라도 합산 과세하지 않고 별도 과세하므로 양도소득 기본공제를 각각 받을 수 있고 낮은 세율을 적용받을 수 있어 양도세를 절세할 수 있습니다. 양도세가 누진과세이기 때문입니다.
배우자가 전혀 소득원이 없더라도 10년간 3억원(증여재산 합계)까지는 배우자끼리 증여하더라도 증여세가 없으므로 공동명의가 유리합니다. 3억원이란 세무서에서 소명자료 제출 요구를 받더라도 3억원까지는 소득 입증을 증명하지 않아도 증여세를 내지 않는 최대 금액입니다.
그러나 취득세와 등록세 감면효과는 없습니다. 양도세와는 공동명의시에도 동일세금이 적용됩니다.
분양권은 주택이 아니므로 중과세 대상 주택이 아닙니다
일반분양 아파트 분양권, 멸실등기후 준공(잔금납부일)시점까지의 재건축 및 재개발 조합원지분은 주택이 아닙니다. 주택을 취득할수 있는 권리일뿐입니다.
따라서 현재 1가구 3주택이지만 내년이후 보유 주택이 재건축이나 재개발사업으로 멸실될다면 준공시점까지 주택수는 3가구에서 2가구로 줄어들게 되므로 양도세 중과세 60%를 적용받지 않게됩니다. 물론 재산세도 건물이 멸실됐으므로 준공전까지는 부과되지 않습니다.
-세금부분이 가장 어려운것 같아여..제 개인적으론...아직도 부단한 공부가 필요한 분야죠..^^ 필승!!!
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